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柳岩变梅超风_谈论房价之前 得先了解调控的几个「结」

2017-11-18 05:59

AM3:00,Mar.29th,2017

文︱刘德科

首发于公众号「德科地产频道」(ID:dekedichan)

3月份,一共有多少个城市加码了限购或限贷政策?数一下,还是蔚为壮观——

北京及环京:北京、廊坊、保定、涿州市(保定市下辖)、涞水县(保定市下辖)、崇礼区(张家口市下辖)、沧州

环沪:嘉兴、嘉善(嘉兴市下辖)、镇江、句容(镇江市下辖)

环深:中山、佛山

热点二线:厦门、南京、郑州、三亚、杭州、广州、石家庄、福州、南昌、长沙、成都、青岛

其它城市:赣州

大大小小加起来,差不多有 26 个城市。接下来,恐怕还会增多。

今年的 3 月份,和去年的 10 月份,非常像,都可以叫做「密集调控月」。那么问题来了:才半年时间不到,为什么要再密集地来一次?

反过来说,去年 10 月份撒花般的密集调控,经过近半年的实践检验,起到的实际效果是非常有限的——如果效果真的很好,现在就没必要加码了。

为什么调控会失效?今天我们不用经济学家们所关注的大逻辑来分析,我们只关注调控政策本身的技术性小逻辑,存在哪些瑕疵。

很不幸,这些瑕疵,都是当前楼市调控很难解开的「结」。不了解这些微观层面的「死结」,再怎么宏观地分析房价涨跌,恐怕都是没有意义的。

第一结

多供应土地,地方政府怕出地王;不出让土地,供应量紧缺,房价上涨压力加大。

现在,很多热点城市都号称,会加大土地供应。这是好事。在现行制度下,平抑房价的惟一出路,就是加大住宅用地的供应量。

很多热点城市只是号称而已。他们也不想房价这样上涨,也是真心想通过加大土地供应来平抑房价。但是,只要一拍地,就是地王频出的节奏;地价一高,舆论压力就超大,特别是网上的骂声超多,然后上头的领导就要约谈问责。

那些对地价实施最高限价的城市,房企拿地需要凭运气,就更激发了房企拿地的热情,万一撞上好运气拿到地,那种感觉倍爽。于是,每次拍地,都是大牌房企云集,甚至闹出各种闹剧,最后舆论压力又超大,然后上头的领导同样要找你约谈问责。

在这些情况下,如果你是市长,你敢加大土地供应吗?你只能一再声称会加大土地供应,但只是光有雷声,然后象征性地下几点雨而已。

这不是今年才有的景象。去年,一些超级热点城市就已经如此——继续引用央行参事盛松成先生数据:2016 年,房价快速上涨的 16 个热点城市中,住宅用地供应量减少的现象非常突出,如厦门同比减少 50%,上海减少 48%,广州减少 42%,北京减少 31%。

第二结

地价高于房价,「政府指导价」暂时还能让房价低于地价,很多人认为以后房价还是要超过地价;现在,政府能明确表态房价必须一直低于地价吗?

在热点城市,新拍出来的宅地,有很多都是地价高于房价,至少是地价向房价看齐,这就意味着,将来这些地如果要不亏本,就必须进一步抬升房价。

当然,如果房价不涨,房企是活该亏本的。调控的原理是,先用行政干预手段,把市场对于房价上涨的预期给打掉,这样房价就稳定了。如此一来,那些高价拿地的房企都得亏本,他们活该,谁让他们拿地呢,这真的不能怪政府。

但是,现在的问题是,调控没能打掉市场的预期,真实的房价还在猛涨,那些高价拿地的房企,都成了得意洋洋的先知。现在的房产开发节奏很快,从拿地到开盘,用不了一年时间,还能用「政府指导价」来对付那些高地价楼盘吗?

「政府指导价」的操作办法是:不得高于此前的售价。但现在地价都高过房价了,而房价却不允许提高,那房企明摆着是亏本。这种状况下,房企只能向政府乞求:现在按市场价,我是不亏本的,但按你的「政府指导价」是亏本的,你硬要我亏本,下次谁还来买你的地?那我就不卖了,只能暂停销售。

可是,地方政府多多少少还是得卖地,不然地方财政吃紧,还有那么多地铁、学校、医院需要建,怎么办?

第三结

「政府指导价」低于「市场价」,购房者只能挤破脑袋进场,成交量继续维持高位,房价控制难度再度变大。

现在,真正想买房的购房者其实不太关心,房价是会涨还是会跌;他们更关心的是,现在有没有资格买房,能不能从地产商那里买到一套房。

简单说,能买到一套房,感觉就像中了彩票。

为什么会这样?因为一手房的房价被控制住了,二手房却仍然在上涨;这样一来,一手房就显得便宜。买房的难度越来越大,能买到房子的人就兴奋,买不到房子的人就只能挤破脑袋,四处托关系、走后门,甚至花几十万买一个「号子」。

所以,即使调控一轮又一轮地加码,购房者的热情却一次又一次地被激发出来,恐慌加剧——这种恐慌,主要不是怕房价涨,而是怕买不了。

于是,楼市成交量在「政府指导价」的压迫下,持续维持高位。成交量不降,房价怎么可能稳定下来?

第四结

一二线热点城市都在加码限购限贷,热钱就往三四五线城市流,现在已经导致后者的房价也明显上涨,等到所有城市都上涨,那么到时候「因城施策」是不是又变成了「全国一刀切」?

三四五线城市为什么需要去库存?库存高,是因为城市竞争力不行。现在,把热钱赶到三四五线城市,它们也能涨;但这种涨,是逼出来的。这种脱离城市竞争力的虚涨,总有一天会被打回原形,那一天,怎么办?

城市化的逻辑,一定是形成几个超级都市圈,或者城市群。所以,很多不具有竞争力的城市,其房价必然低位徘徊。现在它们的房价被拉得越高,必然摔得越惨——那对地方经济将会是致命的打击。

现在,环京、环沪、环深的中小城市,即使房价上涨,将来也能消化,毕竟,它们还是有机会融入超级都市圈。但那些远离京沪深的三四五线城市,现在房价也在上涨,它们怎么办?靠下一轮救市吗?

总结

现在是两难的境地

综上所述,这一轮调控失效的症结,在于热点城市的「政府指导价」——对地价的行政限制和对房价的行政限制。

现在是两难的境地:不实行「政府指导价」,房价的涨幅会很吓人;继续「政府指导价」,市场的恐慌性、压迫性购房行为将加剧,房价控制的压力越来越大。

如果我们想得天真一点,那就是:废除「政府指导价」,让房价继续涨,然后拼命供地,哪怕拍出再多的地王、拍出再高的地价都别理它,这样,房价必然会回调下跌。

当然,这不过是天真的臆想而已。至少,目前,没有一个城市敢让「政府指导价」退场,怕房价失控、怕民意舆论、怕受到问责。

接下来,一定还有城市要加码调控,限购也好,限贷也罢,都是想象得到的事。

这一轮楼市之疯,到底该怎么收场,我不知道。我只知道,一定有更具智慧、更具平衡性的收场办法;我只知道,这一轮疯狂之后,不会是遍地疮痍,而更可能是那个珍贵的共识终于可以形成——

作为世界第二大经济体,它的那些经济活力强劲的城市,房价怎么可能会低呢。

©本文版权归“德科地产频道”所有

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发布时间:2017-11-18 05:59

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